27.06.2024

Как инвестировать в недвижимость Венгрии.

Динамика цен на жилье на рынке недвижимости Венгрии

С самого начала необходимо прояснить: венгерский рынок недвижимости не уникален.

Чтобы иметь возможность прогнозировать, как будет развиваться рынок недвижимости в 2024 году, мы должны прежде всего понять, что произошло на рынке недвижимости до сих пор.

Рынок жилья Венгрии, наиболее широко наблюдаемый и повсеместно оказывающий влияние сегмент недвижимости, за последние 5 лет продемонстрировал выдающийся рост в 20-летней перспективе. Этот значительный рост в первую очередь объясняется Пособием на жилье для семей (CSOK) и льготными кредитами. Однако с последнего квартала 2022 года резкое снижение спроса и операций привело к стагнации цен на номинальном уровне, а 2023 год стал худшим периодом за последние 15 лет, когда оборот снизился почти на 50%.

Важно разъяснить концепцию реальной стоимости и номинальной стоимости. В первой половине 2023 года наблюдалось ежегодное базисное снижение цен на недвижимость: в первом квартале 2023 года цены на недвижимость снизились на 15,4%. Во втором квартале наблюдалось более выраженное снижение на 18,9%. Ключевые макроэкономические факторы, определяющие тенденции рынка недвижимости (реальные доходы, кредитование населения), могут в первом полугодии развиваться неблагоприятно, что снизит спрос на рынке жилья и потенциально повлияет на снижение цен на недвижимость. Инвесторы исчезли с рынка.

Как инвестировать в недвижимость Венгрии.

Инфляция и другие экономические показатели

На рынке жилья Венгрии инфляция достигла своего пика, влияя на все аспекты жизни, включая сделки с недвижимостью. Хотя высокая инфляция является важнейшим индикатором для «среднего человека» в экономике, другие факторы, такие как уровень занятости, средний уровень заработной платы, покупательная способность, ВВП, экономический рост и государственный долг, играют решающую роль. Уровень экономической осведомленности населения, отражается на решениях, связанных с недвижимостью. Примечательно, что даже рекордные курсы валют в последнее время не смогли оказать существенного влияния на рынок жилья Венгрии.

Иностранные покупатели на рынке жилья Венгрии

После роста, наблюдавшегося во втором квартале 2022 года, доля иностранных покупателей на внутреннем рынке жилья осталась высокой, достигнув в четвертом квартале 2022 года 6,4% в национальном масштабе. Наиболее активными покупателями являются китайские инвесторы, хотя их доля снизилась с 36,3%. в 2021 году до 31,5% в 2023 году. Доля украинских покупателей увеличилась на 2,5 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом, что сделало украинцев четвертой по величине группой покупателей недвижимости в Венгрии в 2022 году.

На рынке присутствует значительное количество покупателей из соседних Словакии, Украины и Румынии, занимающие нишу жилья для среднего класса. Доля израильских инвесторов увеличилась на 2 процентных пункта до 7,41%, при этом граждане Соединенного Королевства приобретали недвижимость в Венгрии со скоростью, превышающей 5% в прошлом году. Большинство покупателей из Германии, Голландии и Швейцарии покупают дома для отдыха, учитывая пенсионный возраст. А инвесторы из России предпочитают делать вложения в строящиеся объекты с последующим получением выгоды от сдачи элитного жилья в аренду.

Время продаж и объем переговоров

На рынке жилья Венгрии наблюдается снижение общей рыночной активности, однако это не повлияло на сроки реализации заключенных сделок. В первом квартале 2023 года время, необходимое для продажи жилой недвижимости на рынке жилья Венгрии, сократилось с 2,7 месяцев в предыдущем году до 2,3 месяцев. Важно отметить, что этот анализ исключает непродаваемые объекты недвижимости с завышенной ценой, которые задерживаются на рынке, тем самым увеличивая их долю и ожидаемое время продажи. Несмотря на замедление рынка, объем типичных переговоров увеличился, а запрашиваемые цены в рекламный период более существенно снижаются. Типичный объем переговоров колеблется в пределах 5-8%, но в случае с недвижимостью с завышенной ценой перед началом переговоров необходима корректировка цены.

Рынок арендного жилья

Рынок арендного жилья испытывает чрезмерный спрос, чему еще больше способствует небольшое количество сделок с недвижимостью. Хотя ежегодные темпы роста арендной платы замедлились в период с сентября 2023 года (24,2% в Будапеште, 22,4% по стране) по март 2024 года, они по-прежнему остаются высокими: годовой темп роста увеличился на 19% в Будапеште и на 18% по всей стране. арендной платы за свободные квартиры. Даже в пригороде Будапешта, который раньше был самым доступным, средняя стоимость аренды доходила до двухсот тысяч форинтов. На рынке арендного жилья может оказаться полезной государственная программа аренды жилья, а также усовершенствование устаревших законодательных и правоприменительных систем.

Инвестирование в недвижимость в Венгрии: выгодная возможность в 2024 году

Покупка недвижимости в Венгрии, особенно в Будапеште и его окрестностях, может стать очень выгодной инвестиционной возможностью. В последние годы средняя цена на недвижимость в Венгрии стабильно росла: в предыдущие 2 года она выросла на 15% (по сравнению с ростом на 27% в 2016 году). Кроме того, средняя цена аренды также растет, что делает недвижимость очень выгодным вариантом для инвестиций.

Чтобы начать свой инвестиционный путь в недвижимость, первым делом нужно найти и выбрать подходящую недвижимость. Один из самых простых способов сделать это — просматривать веб-страницы. В Венгрии крупнейшим сайтом недвижимости является Real Estate Венгрия, который предлагает широкий выбор недвижимости на выбор. Кроме того, вы также можете выбрать работу с авторитетным агентством недвижимости, которое поможет вам найти подходящую недвижимость с учетом ваших конкретных потребностей и предпочтений.

В случае покупки недвижимости в инвестиционных целях норма доходности как от арендной платы, так и от прибыли, полученной в момент продажи, в последние годы выросла, согласно индексу MBH, анализу рынка недвижимости, проведенному «Желзалогбанк» («Jelzálogbank»). В последние годы последний элемент предоставил инвесторам значительные выгоды: в период с первого квартала 2020 года по первый квартал 2023 года цены на жилье выросли на 46 процентов, что соответствует годовой доходности в 14 процентов. По данным KSH, по сравнению с самой низкой точкой в ​​декабре 2020 года, к августу 2023 года арендная плата выросла на 52 процента в национальном масштабе и на 54 процента в Будапеште. Если посмотреть на весь рынок недвижимости и рынок ипотечных кредитов, то снижение процентных ставок по кредитам может привести к значительному развороту в 2024 году, особенно когда ожидается восстановление процентных ставок ниже 6 процентов.

Хотя темпы роста замедлились в прошлом году, годовое изменение арендной платы все еще составляло около 12,5 процентов в Будапеште и по всей стране, - заявили аналитики MBH «Желзалогбанк» («Jelzálogbank») в своем исследовании, посвященном изменению арендной платы за недвижимость. Однако по сравнению с самой низкой точкой в ​​декабре 2020 года они уже были более чем на 50 процентов выше в августе 2023 года. В столице наибольший рост – по сравнению с нижней точкой спада, вызванного эпидемией коронавируса – характеризовался внутренними районами Пешта, где величина роста приблизилась к 60 процентам. На втором месте оказались горные районы Буды, за ними следуют переходные районы Пешта, где арендная плата выросла примерно на 53 процента. Меньше всего арендная плата выросла во внешних районах Пешта – всего на 42 процента.

Доходность в зависимости от роста цен на жилье

Доход, рассчитываемый в случае покупки недвижимости в инвестиционных целях, состоит из двух элементов: с одной стороны, арендной платы, а с другой стороны, прибыли, полученной от увеличения цен на жилье после продажи. В последние годы последний элемент обеспечил инвесторам весьма значительную прибыль, поскольку с первого квартала 2020 года по первый квартал 2023 года цены на жилье выросли на 46 процентов. Это представляло собой годовой доход в размере 14 процентов, до первого квартала 2023 года покупка квартиры могла обеспечить годовой доход в размере 15 процентов, а также 14 процентов ежегодно в течение 10-летнего периода.

«Хотя годовая доходность снизилась по сравнению с предыдущими годами из-за замедления рынка жилья за последний год, покупка недвижимости в инвестиционных целях также может оказаться выгодной в долгосрочной перспективе. Анализ цен на жилье за ​​последние 20 лет показал, что годовая доходность составила 7 процентов. Однако инвесторам все равно придется действовать, не торопясь: т.е. для реализации более высокой доходности, возможно, стоит подождать и перепродать данную недвижимость в период подъема цены. Также важно обратить внимание на то, что недвижимость не считается лучшей инвестицией, с одной стороны из-за различных рисков, возникающих при сдаче в аренду, а с другой стороны, в связи с колебаниями цен на рынке жилья, где доходность может сильно различаться в отдельные периоды. Для монетизации недвижимости требуется время и, если инвестор не может дождаться лучших рыночных условий, доходность от цен на жилье может быть низкой, а в некоторых случаях даже отрицательной», - пояснил д-р Дьюла Надь, генеральный директор департамента надвижимости «Желзалогбанк» («Jelzálogbank»).

Какую прибыль могут ожидать инвесторы?

В целом, после резкого падения спроса в прошлом году, аналитики MBH Index ожидают, что рынок жилья в этом году оживится. Улучшение экономических перспектив и снижение процентных ставок могут позволить большему количеству людей принять решение о покупке дома. Таким образом, ожидается, что количество транзакций будет выше, чем в 2023 году. При этом он, вероятно, не достигнет уровня 2021 года, а количество переходящих из рук в руки объектов будет на уровне 2020 и 2022 годов. 

Влияние инфляции на развитие рынка недвижимости в 2024 году

Вот, что рассказал нам Мартон Млинарик, эксперт по недвижимости Венгрии: Что можно сказать наверняка, так это то, что инфляция уже давно вышла из своего пика. И хотя инфляция в 7,9% высока, она явно лучше, чем 25%. И также несомненно, что в следующем году ожидается ещё большее снижение. Хотя в 2024 году средняя инфляция не опустится существенно ниже 5%. В прошлом году инфляция сильно сдерживала обороты на рынке недвижимости. Очевидно, что инфляция не вызовет также и ценового взрыва, но ее сдерживающий эффект исчезнет и не станет препятствием для развития цен на недвижимость в 2024 году.

Влияние доходности альтернативных инвестиций на цены на жилье в 2024 году

Инфляция обычно сопровождается увеличением доходности инвестиционных инструментов, считающихся безрисковыми. Это было довольно астрономическим достижением, поскольку доходность государственных облигаций выросла с 4,9% (MÁP+), доступных в 2022 году, до 18% (PMÁP), хотя на последнюю серию государственных облигаций больше нельзя подписаться. Но точно, что влитые в него деньги особо и не пытаются оттуда уйти. И предлагаемая вместо этого доходность в 9,9% тоже неплохая, учитывая, что инфляция наверняка будет ниже, а средняя арендная плата за недвижимость вряд ли сможет подняться выше 5% брутто.

Помимо инфляции, именно доходность альтернативных инвестиций оказала наибольшую тормозящую силу на спрос на рынке недвижимости. Ожидается, что развитие рынка недвижимости в 2024 году также будет временно «охлаждено» высоким уровнем альтернативных процентных ставок, что продлится до 2025 года.

Но одно можно предположить: цены на недвижимость в 2024 году будут сдерживаться, поскольку большинство инвесторов предпочитают вкладывать деньги в государственные ценные бумаги.

И тем не менее инвестиции в недвижимость пользуются особой популярностью во все времена. Многие люди инвестируют или хотят инвестировать в недвижимость, так как этот тип денежных вложений является относительно простой и быстро прибыльной формой инвестиций.

Стоимость недвижимости колеблется, но она сохраняет свою ценность и открывает множество возможностей. Владение недвижимостью может принести много преимуществ. Возможно, не случайно в последние годы инвестиции в недвижимость стали самой популярной формой инвестиций в Венгрии.

Аспекты и переменные

Как уже упоминалось, недвижимость приносит весьма переменную доходность - цены периодически падают, а затем начинают расти, и эти процессы меняются на рынке жилья. Со времен Covid рост цен был значительным, но сейчас он, похоже, замедляется, а стоимость недвижимости значительно выросла. 

Давайте проясним, что ваш собственный дом на самом деле не является инвестицией, поскольку те, кто живет в собственности как образ жизни, сосредотачиваются на своих условиях жизни и факторах окружающей среды, а не на прибыли, которую недвижимость может принести им. С другой стороны, при сбережениях основное внимание уделяется доходности и размеру рисков. 

Консультации по инвестициям в недвижимость

Возможно, на первый взгляд покупка недвижимости кажется простой, беспроблемной и быстрой инвестицией , но это также может быть обманчивым, поскольку требует тщательного планирования, организации, внимательности и осторожности.

Давайте рассмотрим наиболее важные аспекты, которые рекомендуется соблюдать и соблюдать:

  • Вам нужно подумать о недвижимости, которую можно будет продать легко и быстро: эти типы недвижимости доступны большинству людей и классов и обеспечивают достаточную жилую площадь.
  • Стоит искать в населенных пунктах и ​​районах, которые: безопасны, легко доступны, имеют хорошую инфраструктуру и куда многие люди переезжают на работу или учебу.
  • Стоит инвестировать в квартиру меньшего или, самое большее, среднего размера: в этом случае мы можем быть почти уверены, что сможем продать недвижимость в любой рыночной ситуации. 
  • Давайте очень внимательно все исследуем: внимательно прочесываем объявления, просматриваем все существующие форумы, даже проводим личную разведку и задаем вопросы и т.д. Приходится искать всеми способами, пока не найдем ту квартиру, которая покажется наиболее идеальным и оптимальным выбором по соотношению цена-качество и расположению. 
  • Стоит проверить объекты недвижимости, которые можно рассматривать по многим аспектам: купите ту квартиру, которая может принести наиболее фиксированную и надежную прибыль. Давайте воспользуемся помощью специалистов по недвижимости и ремонту, с их опытом и профессиональным пониманием они могут очень помочь и избавить нас от многих хлопот.

Почему инвестиции в недвижимость выгодны? 

Отчасти потому, что даже не продавая, а сдавая в аренду, уже можно получить прибыль, т. е. она не связывает наши деньги, по сути, генерирует деньги, при этом стоимость нашей недвижимости может даже увеличиться. Расходы, связанные с квартирой, оплачивает арендатор, а мы также получаем доход, который прекрасно покрывает возможные рассрочки или идет прямо в наш карман в качестве дополнительного дохода. Конечно, сдача недвижимости в аренду требует затрат.  

На какие расходы нам следует рассчитывать, если мы хотим сдать нашу квартиру в аренду?

  • мы несем ответственность за расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости, заменой его оборудования или ремонтом и сохранением его состояния, за исключением случаев, когда арендатор вызывает необходимость замены или доказывающий ущерб 
  • расходы, связанные со страхованием квартиры и другие непредвиденные расходы, также возлагаются на нас 
  • налог на жилье; где это применимо, часть общих затрат; расходы на кондоминиум; Затраты на программу благоустройства дома и дополнительные расходы

Простое дело или риск?

Каким бы простым это ни казалось, инвестиции в недвижимость не являются однозначно безрисковыми! Хотя такое вложение денег может приносить фиксированный ежемесячный доход, но доходность варьируется, поэтому, если мы будем вынуждены срочно продать, нет уверенности, что мы всегда сможем продать по выгодной цене.

На рынке недвижимости популярна недвижимость по ценам ниже, которую продают в основном из-за «проблемных ситуаций». Таким образом, может случиться так, что мы вынуждены продать ниже цены, или нам придется долго ждать, если мы хотим продать свою квартиру по более выгодной цене. Однако, из-за роста обменных курсов или ухудшения курса валюты, мы можем оказаться в ещё худшем положении, чем раньше, то есть нам нужно быть очень осторожными, если мы хотим заключить выгодную сделку. И конечно, большая доза удачи тоже не помешает!

Состояние квартиры может быть сильно влияющим фактором как при покупке, так и при продаже, поэтому давайте также воспользуемся помощью специалиста, который сможет оценить ее экспертным взглядом: так мы сможем получить реальную картину реальной цены и наших возможностей. 

Поэтому как продажа, так и аренда имеют свое время: нужно всегда внимательно следить за обстоятельствами, узнавать обо всех неожиданностях и предполагать конечный исход. Продавать стоит только в самый лучший момент, если мы не нуждаемся во внезапной продаже. Если у нас есть время, мы следим за изменениями и колебаниями рынка, внимательно оцениваем потребности и только в лучшем случае приступаем к продаже!

Фондовый рынок или инвестиции в недвижимость?

Для тех, кто хочет инвестировать, но не знает, с чего начать, вот небольшая помощь: инвестиции в недвижимость и фондовый рынок являются одними из самых популярных форм инвестиций. Фондовый рынок – это акции, ценные бумаги и валюты. В основном они инвестируют в акции и валюту, а также в другие ценные бумаги. Возможности фондового рынка шире, но они содержат и больший риск.

Фондовый рынок также предоставляет пространство для инвестиций в недвижимость через ETF с низким риском и умеренной доходностью, а также с гораздо меньшей ответственностью и затратами, чем физические покупки. 

Чтобы купить недвижимость в Венгрии, каждый должен иметь адвоката, который завершит процесс.

Согласно венгерскому законодательству, покупка недвижимости должна быть заключена на основании договора купли-продажи, подписанного юристом. Важно, что в Венгрии у вас должен быть адвокат для покупки недвижимости, поэтому, когда вы нашли то, что хотите купить, наступает момент, когда мы можем помочь вам и предоставить полную юридическую помощь от составления договора до владения недвижимостью. В ходе процесса наша компания в сотрудничестве с Адвокатским бюро сможет помочь вам провести переговоры с продавцом и написать договор со всеми важными деталями и для регистрации права собственности. Вам останется только его подписать, а мы позаботимся обо всем остальном.

Покупка недвижимости в Венгрии шаг за шагом

С нашей помощью возможно сделать следующее:

  1. Выбрать недвижимость
  2. Вступить в переговоры с продавцом
  3. Наш адвокат консультирует и составляет проект договора
  4. Вы подписываете договор и производите оплату
  5. Внести договор в земельный кадастр
  6. Оформить право собственности, пройдя регистрацию
  7. Оплатить налоги и другие сборы

Расходы, которые придется оплатить при покупке недвижимости в Венгрии

Если вы подумываете о покупке недвижимости в Венгрии в этом году, важно знать, какие расходы вам предстоят. Они могут включать судебные издержки, регистрационные сборы (6600 форинтов), пошлину на приобретение недвижимости (4% от стоимости недвижимости) и налог на недвижимость (который варьируется в зависимости от местоположения недвижимости). Всегда полезно заранее проконсультироваться с юристом, чтобы лучше понять сумму расовы.

Нужно ли иностранцам разрешение на покупку недвижимости в Венгрии? Нет никаких ограничений для покупателей жилья, являющихся гражданами Европейского Союза. Однако граждане стран, не входящих в ЕС, должны получить разрешение.   Получение разрешения является первым шагом подписания контракта, а затем юристы могут выполнить остальную часть процесса получения разрешения.

Мы стремимся помочь вам пройти через сложные юридические процедуры и узнать последние новости, связанные с приобретением недвижимости в Венгрии. Крайне важно отметить, что юридическое представительство является обязательным при сделках с недвижимостью, особенно для граждан стран, не входящих в ЕС, которым требуются специальные разрешения. Будьте уверены, наша команда в сотрудничестве с венгерскими адвокатами всегда готова помочь вам на протяжении всего процесса, обеспечивая плавное и соответствующее требованиям приобретение выбранной недвижимости.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам нужны дополнительные разъяснения, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам. Мы предлагаем консультативную и юридическую помощь при инвестициях в недвижимость в Венгрии. Наша команда экспертов может помочь вам на протяжении всего процесса, от выбора недвижимости до юридической документации и финансовых транзакций, гарантируя беспрепятственный и беспроблемный инвестиционный процесс. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше об инвестировании в недвижимость в Венгрии.